Impayé de loyer : droit et recours du bailleur

Impayé de loyer
Parfois, un propriétaire peut faire face à un locataire qui ne paie plus ses loyers. Il est impératif d’engager au plus vite des démarches qui peuvent se révéler complexes et longues. Plusieurs étapes se présentent avant une expulsion définitive du locataire.

Trouver des solutions amiables

En cas de non-paiement de loyer ou des charges, le propriétaire est en droit d’entamer une procédure d’expulsion de locataire. Il peut déjà contacter son locataire sans trop attendre, par courrier de relance ou par mail, par exemple. Si le retard est exceptionnel et que c’est un problème temporaire, alors rien ne sert d’aller plus loin dans les procédures. Le propriétaire peut laisser un délai à son locataire pour lui transmettre la somme due. Une conciliation amiable avec plan d’apurement peut être mise en place. Une résiliation amiable du bail peut aussi être envisagée. Au bout de 15 jours sans retour de l’occupant, le propriétaire lui fait parvenir un courrier recommandé de mise en demeure précisant qu’il dispose désormais de huit jours pour régler ce qu’il lui doit. Ce courrier doit aussi être envoyé à la caution. Toujours sans réponse du locataire, le propriétaire est en mesure de monter un dossier afin de solliciter son assurance loyers impayés, s’il en a une. Il peut également solliciter la garantie Visale s’il en bénéficie ou bien contacter directement le garant du locataire afin que le loyer soit réglé. Le propriétaire se doit aussi de prévenir la CAF (Caisse d’allocations familiales) ou la MSA (Mutualité sociale agricole) selon l’affiliation du locataire, afin de recevoir le montant de l’APL versée.

Faire appel à un huissier

Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire peut mettre en place une procédure de commandement de payer. Cette démarche doit être établie par un huissier de justice, elle signifie que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation avant expulsion. La caution doit être avertie de cette procédure dans un délai de 15 jours après le locataire. La clause résolutoire peut être appliquée, elle permet de résilier automatiquement les contrats établis avec le locataire en cas de loyers impayés. Pratiquement tous les contrats en contiennent une, elle permet de les sécuriser. Si le locataire n’a toujours pas réglé sa situation à échéance des deux mois, le bail est résilié et la procédure d’expulsion entamée devant le tribunal d’instance. En revanche, si le contrat ne dispose pas de clause résolutoire, l’huissier de justice assigne directement le locataire devant le tribunal d’instance. C’est l’huissier qui doit s’occuper des procédures d’expulsion : le propriétaire n’a pas le droit, il risque 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende.

La décision du Tribunal

Le tribunal d’instance peut accorder un délai supplémentaire au locataire durant lequel le bail reste valide. Quand l’expulsion est prononcée, le locataire dispose d’un mois pour faire appel de cette décision, s’il le souhaite. S’il ne fait pas appel et qu’il ne quitte pas les lieux à l’issue de ce mois de délais, un commandement de quitter les lieux lui est remis. C’est toujours l’huissier de justice qui se charge de la procédure, le propriétaire n’ayant pas le droit d’expulser un locataire. L’occupant dispose de deux mois pour quitter son domicile à compter de la réception du commandement de quitter les lieux. Il faut savoir que les expulsions sont interdites durant la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars. Cependant, même si le locataire vit toujours dans le logement, rien n’empêche le propriétaire de poursuivre la procédure d’expulsion pendant cette période.

La procédure d’expulsion

Quand le locataire résiste et ne quitte pas les lieux à l’issue des deux mois, l’huissier peut solliciter l’intervention de la force publique auprès de la Préfecture. Celui-ci reçoit une réponse à sa demande sous un délai de deux mois. Si la demande reste sans réponse, cela signifie qu’elle a été rejetée et le propriétaire peut alors réclamer une indemnisation auprès de l’État afin de compenser sa perte de loyers. Afin d’éviter un tel litige, il est conseillé au propriétaire bailleur de se protéger par des garanties proposées par l’État et Action logement telles que la garantie Loca-Pass ou la garantie Visale. Les assurances privées sont aussi très utiles, elles protègent des loyers impayés, des dégradations et des coûts de procédures. Un propriétaire est en droit de poursuivre son locataire en cas de non-paiement de loyers. Une procédure d’expulsion peut être entamée, ce qui coûte du temps et de l’argent tant au propriétaire qu’au locataire. De plus, les procédures peuvent être longues, car très contrôlées et la trêve hivernale peut aussi retarder les démarches. Une conciliation amiable reste donc la meilleure solution à envisager. Pour éviter de telles situations, il est conseillé au bailleur de se protéger par des garanties ou des assurances loyers impayés.


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