Le principe de démembrement d’un bien offre un large éventail de possibilités. Il est particulièrement avantageux pour ceux qui veulent optimiser la cession d’une propriété. Par ailleurs, ce mécanisme permet la constitution d’un patrimoine en réalisant un maximum d’économies, ce qui en fait un outil idéal pour les investisseurs. Voici quelques détails sur ces multiples avantages fiscaux.

Démembrement de propriété : définition et mode d’application

Le démembrement de propriété est une procédure juridique qui permet de passer de la pleine propriété en deux modes de jouissance de bien distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Cet acte est le plus courant dans la succession ou la donation. Par usufruitier, on entend celui qui a le droit d’utiliser et de percevoir les fruits d’un bien. D’autre part, il y a le nu propriétaire, celui qui possède le droit de disposer du bien. Par le biais du démembrement, l’indépendance entre ces notions est donc instaurée mais la vente de la propriété ne peut se faire que d’un commun accord entre les deux entités. Lorsque l’usufruitier décède, le démembrement s’achève, le nu-propriétaire devient donc le seul propriétaire et n’a pas à s’acquitter des droits de succession. Il peut disposer du bien comme il l’entend : le louer, le vendre ou l’occuper. Cette formule est très répandue dans le cadre d’une succession. D’autre part, il est possible d’appliquer le principe de démembrement sur un contrat d’assurance vie ou des comptes titres. En revanche, les livrets d’épargne ou les plans d’épargne logement ne peuvent être démembrés.

Un avantage fiscal important dans les donations

Le démembrement est fréquemment utilisé par les familles. En effet, une personne, de son vivant, peut accorder la nue-propriété de son bien à ses descendants, tout en gardant l’usufruit. De ce fait, en vertu de la loi, elle peut profiter de sa propriété et même en tirer les revenus, tout en préparant progressivement la succession, qui s’accompagnera d’un abattement fiscal. Les avantages de ce système ne sont pas négligeables. Les droits à payer sont considérablement réduits car le calcul fiscal repose uniquement sur la nue-propriété et non sur la valeur du bien dans son intégrité. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété s’accroissent selon l’âge du donateur. Ce mécanisme est aussi valable dans la donation. Un parent peut céder une somme de 100 000 euros toutes les quinzaines d’années, sans payer aucun droit. Ainsi, un couple peut par exemple donner en tout 400 000 euros à leurs deux enfants. Un autre intérêt du démembrement de propriété réside dans les donations temporaires. Si vous souhaitez apporter votre aide à un proche, vous pouvez faire de lui l’usufruitier de votre bien, pendant une durée déterminée. Cela lui permet de tirer des revenus, sans que vous n’ayez à payer des impôts (ISF) exorbitants et vous restez en même temps nu-propriétaire.

Se constituer du patrimoine à moindre coût

La procédure de démembrement de propriété ne s’applique pas uniquement dans le cadre de donation ou de succession. En effet, ce système est très avantageux pour la constitution de patrimoine, en particulier via un démembrement scpi. Vous faites l’acquisition de parts en démembrement en réduisant les impôts car le montant considéré dans le calcul est de l’ordre de 66% du prix d’achat total. Le bien sera remembré à la fin d’une certaine période (dix ou quinze ans), sans que cela n’ait un impact sur le mode d’imposition. L’usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété et vous récupérez la pleine propriété de vos parts. Vous pourrez donc procéder à l’immorente ou en tirer des revenus. Il faut savoir que même si vous possédiez déjà des parts en pleine propriété dans une SCPI, investir en démembrement reste toujours possible. Cette procédure peut concerner à la fois un immeuble tout entier, un appartement, une résidence ou un terrain